Under de senaste åren har amorteringskraven varit en het fråga på den svenska bostadsmarknaden. Många upplever att det är svårt att komma in på marknaden eller flytta till en större bostad, särskilt när bostadspriserna är höga och räntorna har ökat.
Nu planerar regeringen omfattande förändringar för att göra det enklare att låna till en bostad och samtidigt lätta på bördan för redan pressade hushåll. Här går vi igenom vad lättnaderna faktiskt innebär, hur de kan påverka dig och vilka saker du behöver tänka på framöver.
Vad förändras i amorteringskravet?
De föreslagna förändringarna innebär flera konkreta lättnader för både nya och befintliga bolånetagare. De viktigaste punkterna är:
- Det skärpta amorteringskravet tas bort: Idag måste du som lånar mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst amortera ytterligare 1 procent av det ursprungliga lånebeloppet per år. Denna extra amortering föreslås nu slopas helt, vilket gör det mindre kostsamt att låna stora belopp.
- Det ordinarie amorteringskravet blir kvar: Du kommer fortfarande att behöva amortera 1 procent per år om du lånar mellan 50 och 70 procent av bostadens värde, och 2 procent per år om du lånar över 70 procent av bostadens värde. Men du slipper den extra pålagan som tidigare gällt för hög skuldkvot.
- Bolånetaket höjs: Tidigare har det varit möjligt att låna maximalt 85 procent av bostadens värde, resten har du behövt ha som kontantinsats. Nu höjs detta tak till 90 procent. För den som sparat för att köpa sin första bostad kan det betyda att det går snabbare att få ihop kontantinsatsen, och det krävs mindre eget kapital.
- Tilläggslån och omvärdering: Tilläggslån för exempelvis renoveringar får bara tas upp till 80 procent av bostadens värde, och det ska bara gå att omvärdera bostaden för nya lån vart femte år. Det här är tänkt att minska möjligheten till snabba höjningar av lån genom återkommande omvärderingar.
- Lagreglerade krav: Istället för att Finansinspektionen ensamt sätter reglerna, föreslås att amorteringskrav och bolånetak nu ska regleras genom lag. Det kan innebära att reglerna blir mer stabila och transparenta, men att förändringar i framtiden kommer att ta längre tid att införa.
När kan förändringarna börja gälla?
Planen är att de nya reglerna ska börja gälla från den 1 april 2026, förutsatt att processen med lagförslag och remissinstanser går som den ska. Det innebär att du som planerar bostadsköp de närmaste åren redan nu kan börja tänka strategiskt kring din finansiering och ditt sparande.
Hur påverkar detta dig som låntagare?
Den största vinsten för förstagångsköpare är att kontantinsatsen sänks från 15 till 10 procent av bostadens värde. För en lägenhet eller villa värd två miljoner kronor betyder det att du bara behöver lägga 200 000 kronor i kontantinsats, istället för 300 000 kronor tidigare. Många unga och barnfamiljer kan därmed snabbare ta steget in på bostadsmarknaden.
För dig som redan har lån
Om du tidigare omfattats av det skärpta amorteringskravet på grund av hög skuldkvot, kan dina månadskostnader minska när den extra procenten tas bort. Det frigör pengar i hushållsbudgeten som kan användas till annat – eller till att amortera snabbare på frivillig basis.
För dig som vill renovera eller byta bostad
De nya reglerna kring tilläggslån innebär att du behöver tänka långsiktigt kring stora renoveringar och omvärderingar. Eftersom du bara får omvärdera bostaden för nya lån vart femte år kan det vara klokt att planera större projekt samlat, istället för att dela upp dem.
Vilka nackdelar eller risker kan dyka upp?
Det finns en debatt om vilka effekter de nya reglerna kommer att få. Flera experter har varnat för att hushållens skuldsättning kan öka ytterligare, särskilt om bostadspriserna stiger när fler kan låna mer.
I ett läge där räntorna är höga är det viktigt att du som låntagare tar höjd för framtida kostnadsökningar och inte maxar ditt låneutrymme bara för att det är möjligt. Amortering är fortsatt ett viktigt sätt att minska din ekonomiska sårbarhet på sikt.
Praktiska exempel – så mycket kan du låna och spara
Anta att du vill köpa en bostad för 3 miljoner kronor:
- Tidigare krävdes: 450 000 kronor i kontantinsats (15 %).
- Med nya regler: 300 000 kronor i kontantinsats (10 %).
Skillnaden – 150 000 kronor mindre i krav på eget kapital – gör en stor skillnad, särskilt om du sparar från noll.
Har du redan bolån som överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst, och har ett lån på 2 miljoner kronor, innebär borttagandet av det skärpta kravet att du får 20 000 kronor mer kvar i plånboken varje år (1 % av 2 miljoner = 20 000 kronor).
Kommer bostadspriserna att stiga?
De flesta ekonomer är överens om att lättnaderna till viss del kommer att öka efterfrågan och därmed pressa upp priserna, särskilt på mindre och billigare bostäder där många unga söker sig in. Samtidigt menar många att utbudet på sikt kan balansera prisökningarna, framför allt om nyproduktionen ökar och fler vill sälja.
Vad ska du tänka på framåt?
Lättnaderna i amorteringskravet är tänkta att hjälpa fler in på bostadsmarknaden och göra det mindre betungande att låna till sitt boende. För dig som låntagare är det viktigt att:
- Se över hela din ekonomi och räkna på olika räntenivåer.
- Tänka långsiktigt – amortera gärna frivilligt även om kravet sänks.
- Planera för större renoveringar och omvärderingar eftersom det blir tuffare regler för tilläggslån.
- Vara medveten om att nya regler kan påverka priser och efterfrågan, särskilt i storstadsområden.
De nya reglerna väntas träda i kraft våren 2026, men redan nu kan det vara klokt att se över dina möjligheter och börja spara till kontantinsatsen om du funderar på att köpa bostad.